【日本】不动产登记制度迎来重要调整：购房需强制申报国籍！

日本曾因对外国人购房 “无国籍限制、无居留要求” 成为全球投资热土。但在不久后，政策风向将彻底转变：

近日，日本法务省正式宣布不动产登记制度重大调整：未来办理公寓、住宅等不动产登记时，需新增“国籍申报”要求。这一举措将让日本政府首次在不动产登记环节系统性掌握所有者的国籍信息，引发海外购房者与市场的广泛关注。

12月16日，日本政府会议，图自日本首相官邸。

近年来，东京等核心城市公寓价格持续攀升，“外资是否推高房价”的讨论愈发激烈，但市场长期缺乏外国人购房的可量化、可核实数据。

在这一背景下，日本社会与政策层面逐渐形成共识 —— 有必要掌握不动产所有者的国籍构成，以便进行客观分析与政策研判。此次制度调整，正是为填补这一“信息空白”而推出。

（一）强制申报的适用场景

根据法务大臣平口洋在记者会上的说明，未来在以下情形办理不动产登记时，新的不动产所有者需申报国籍信息：

• 购买公寓、住宅等各类不动产；
• 新建住宅并完成首次登记；
• 因继承等原因发生所有权变更。

（二）操作方式与关键说明

具体操作：不动产登记申请文件将新增“国籍”填写栏，并通过护照等官方证件进行确认；

• 无处罚机制：即便填写错误或遗漏，也不会面临直接行政处罚；
• 不对外公开：国籍信息不会记载在对外公开的不动产登记簿中。

根据法务省说明，申报的国籍信息将作为内部管理数据进行保存，并在政府各部门之间用于政策研究与制度分析。这一调整本质是 “信息透明化、数据结构化” 的制度升级，而非提高购房门槛：

• 不限制外国人购房资格
• 不影响现有交易自由
• 不涉及加税、额外审查或资产没收

• 2025年12月下旬：面向社会公开征求意见；
• 意见征集后：完善制度细节，推进《不动产登记条例》修正案落地；
• 正式施行：预计于2026年度内正式施行。

这一时间安排，为开发商、金融机构以及海外购房者都预留了充足的适应期。

此次调整对海外购房者而言，更像是重要的政策信号，而非实质限制：

• 日本仍然维持对外国人购房的开放态度；
• 政府开始更系统地“看清楚市场结构”；
• 不动产正在被纳入更精细化的国家资产管理视角。

从长期来看，规则清晰、数据透明，反而有利于市场的稳定与国际投资信心。

需要注意的是，日本政府正推进外国人购房监管 “规范化”，除国籍申报外，后续可能还有更多精细化管理措施出台。

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